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15城推进二手房指导价,政府定价时代来临?

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  编者按:回顾2021,房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎,盘点这一年的年度关键词,留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

  2022年伊始,不少城市又传出信贷政策放松导致二手房成交量回升、1月有望小阳春的利好消息。

  不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,信贷政策确实略有放松,但成交止跌或回升只是相较于前面几个月的冰点而言,楼市是否回暖还要看接下来信贷政策走势如何。

  回望2021年的二手房市场,深圳、上海、广州等多个热点城市的房地产市场热度骤然降温,购房者预期被彻底扭转,最直接的导【顺盈平台登录】火索非二手房指导价莫属。有人甚至认为,该政策的出台标志着楼市进入政府定价时代。

  58安居客房产研【顺盈平台会员注册】究院统计数据显示,12月全国65个主要城市新增挂牌房源量环比上涨1.9%,但二手房挂牌均价环比仍微跌0.06%,为16829元/㎡。其中,已落实二手住房参考价制度的宁波、成都、三亚、西安、温州、合肥和北京等7城价格依旧保持环比下跌趋势。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,政府制定参考价的初衷是“三个引导”,即引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款。“参考价就像一个准绳,政府掌控这个准绳,市场价格就向它靠拢。”

  深圳首创,立竿见影

  在此之前,此前关于楼市的调控政策多集中于新房市场、开发商、融资信贷等方面,鲜少直接干预二手房价格的。

  然而,以深圳、上海、杭州为代表的热门城市,热度始终不减,房价甚至呈现病态增长,新房限价政策之后多地一二手房价格倒挂现象(同片区二手房价格高于新房)严重。

  最为典型的案例便是炒二手房模式升级成“杀猪盘”,即某一团伙内部成员互相买卖炒高房价,等待“猪”来接盘。彼时甚嚣尘上的“深房理”一案便是因涉嫌组织及培训此种骗术团伙而被查。

  可怕的是,全国各地的“深房理”不计其数,不少投资客抛却本职工作,以此作为财富增长主要方式。

  于是,二手房指导价应运而生,“出生地”恰恰是此前炒房最为疯狂的深圳。

  2021年2月8日,深圳市住建局发布消息称,建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的指导价。

  同时,监管要求各大银行在办理二手房屋按揭贷款业务时,必须以住建部门备案的网签合同作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,简称“三价合一”。

  “三价合一”使首付支出方面的大增将很多购房者拒之门外,以一套原价500万元的房屋为例,原本首套房买家只需要准备150万元首付款即可。但假如相关部门认定指导价应当为300万元,那么银行便只能发放210万元贷款,若房东卖价不变,买家就需要准备290万元首付款,几乎相当于原来的两倍。

  这一政策的实施,直接导致市场成交规模和价格水平出现大幅幅度缩水,市场预期被大幅削减。结合新房端、信贷端等调控政策,深圳楼市彻底凉凉,甚至创下“十一黄金周”0成交的历史。

  此外,主管部门还不定期地对整个二手房市场进行虚假房源、虚假宣传、学区房炒作等进行整治,彼时沸沸扬扬的“水果暗号”(以不同水果来暗指房屋真实价格)就是由此而来。

深圳某中介以不同水果代指房价深圳某中介以不同水果代指房价

  截至目前,紧随在深圳之后,2021年全国已有上海、成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市陆续推进二手房指导价或类似政策。

  业内普遍认为,作为控制二手房市场热度乃至整个楼市预期最为直接有效的调控政策,二手房指导价在2022年或会被更多其他热点城市跟进和效仿。

  各城力度不一

  然而,调控的目的在于打击恶意炒房行为,维持房屋价格稳定,而非大涨大跌,因此已出台指导价的城市,覆盖范围和执行力度不一。

  简而言之,房屋成交量和价格降幅较大的城市会予以正面支持,如岳阳、沈阳、昆明、唐山、哈尔滨、张家口等23城出台“限跌令”;相对应的,2020年以来房价涨幅越大的城市或区域,二手房指导价政策越严厉,参考价越低于市场成交价的幅度,个别区域甚至腰斩。

  从覆盖面看,除了深圳对全市小区的指导价都予以公布,上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外,其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价,采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布;而合肥发布的仅是热点学区的指导价,并没有覆盖到全市的二手房交易。

  从执行力度看,各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查,下架价格虚高的二手房房源;上海、三亚城市对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布;上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准,真正剑指炒房客;而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。

  深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市,政策效应最为明显。这主要来源于“三价合一”贷款的强力执行。

  而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用,或者对中介的上架房源价格不能有约束力,银行也不以此为依据放贷的话,对整个市场的调节功能就相当有限的。

  以2021年上半年二手房交易数量和挂牌价格上涨最为疯狂的上海为例,其政策效应仅次于深圳。

  上海中原地产统计数据显示,上海二手房成交量自9月触底后出现连续反弹,12月成交1.8万套,环比增加19.3%,但同比仍大幅减少53.7%,调控效果显著。

2020年1月至今上海二手房交易量(数据来源:中原地产)2020年1月至今上海二手房交易量(数据来源:中原地产)

  从价格指数走势亦能反映眼下交投双方心态。上海中原地产向观察者网表示,目前房东愿意市场价挂牌,包括也愿意价格让步,但是基于上海楼市韧性,议价空间仅限在2%以内;买家看房主动,但出手节奏上有所放缓,并没有使楼市加快复苏。

上海二手房价格指数(数据来源:中原地产)上海二手房价格指数(数据来源:中原地产)

  李宇嘉认为,本质上,楼市进入存量时代,调控最重要的抓手就是二手房价格。深圳目前1/3的二手房按参考价成交,10月份,重点16城二手房成交同比跌幅扩至46%,深圳、东莞创年内新低,这就是政策的威力。“如果参考价坚定地执行下去,根据市场价格一年一调,楼市一定能控得住,就怕地方主政者扛不住。”

  (文/张志峰 编辑/马友友)

点击进入专题:各地打出楼市调控组合拳

查!材料太贵一杯果汁卖千元?深圳市监局:虚假宣传

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  深圳市场监管局发布的一则消息,让新式茶饮再一次上了风口浪尖。

  深圳市场监管微博 26日发布针对短视频平台反映的“千元饮品”相关情况,11月22日至11月24日,深圳市市场监督管理局对深圳市豪麟餐饮有限公司经营的“野萃山·分子果汁”饮品店持续进行了调查取证。经核查,该店的原材料实际进货价格与宣传价格不符,现已对该公司涉嫌虚假宣传的违法行为立案查处,后续处理情况将持续通报。

  千元一杯新茶饮引发热议   监管:涉嫌虚假宣传已立案查处

  此前,一则“深圳奶茶店现1000元一杯饮料”的消息登上微博热搜。当事茶饮品牌“野萃山”门店工作人员回应称,该千元产品为橄榄汁,原料进价要800多元一斤,制作需要3个小时,因此价格较高。

  不过,此番解释并不能站住脚。11月26日,深圳市场监管局通报,经核查,该店的原材料实际进货价格与宣传价格不符,现已对该公司涉嫌虚假宣传的违法行为立案查处,后续处理情况将持续通报。

  据悉,野萃山是生长于深圳的一个新品牌,公开资料介绍,野萃山2019年成立于深圳,是国内最早的天然高品质现萃果汁品牌,以90、00后消费者为主体,目前已拥有超过30家门店,店均月销量超14000杯,科技园、十亩地、购物公园三家门店月销售额达300万元。

  被大众关注的千元天价并非奶茶,而是果汁。证券时报记者在外卖平台看到,野萃山的镇店之宝——橄榄汁,目前单杯的价格也在300-500一杯,还有多款超百元一杯的饮品。根据此前工作人员介绍,橄榄由于特殊性所以价格【顺盈开户注册】比较贵,而且要提前3小时预订才有。

  野萃山于2021年2月获得金沙江创投独家A轮融资,就在11月中旬,野萃山宣布获得喜茶投资新一轮融资,交割完毕后,喜茶成为野萃山第一大股东。

  喜茶对外宣布,此次投资并购野萃山,将运用其创业至今所沉淀的资源、体系和行业经验,支持野萃山对自身产品创意和品质的极致追求。在尊重野萃山品牌独立发展的同时,喜茶也将在产品创新研发、供应链体系建设、门店发展营运及品牌塑造等方面,为野萃山提供资源支持与协同。

  资本疯狂押注新茶饮

  新式茶饮在一级市场的火爆,已经是近几年的常态。2021年以来,新茶饮的资本旋风仍然在继续。如何尽快找到下一个爆款“新物种”,一直是新式茶饮持续进阶的主题。作为中华文化的一部分,茶饮近些年搭乘国潮风,凭借美丽的视觉体验和新鲜的口感,一路高歌前行。

  一般来说,根据人均消费位价,新式茶饮市场大体可划分为高中低三个层级市场,高端市场人均消费在20元以上,以喜茶、奈雪的茶、乐乐茶为代表;中端是人均10~20元,市场占比最大,代表品牌也最多,比如1點點、CoCo都可、书亦烧仙草、古茗等;低端为10元以下,蜜雪冰城、益禾堂等。

  《中国餐饮品类与品牌发展报告2021》数据显示,2020 年现制茶饮市场规模1136 亿元,预计到2025年将达到人民币3400亿元,复合年增长率为24.5%。

  企查查数据显示,前十月蜜雪冰城、奈雪的茶、喜茶、沪上阿姨等较为知名的奶茶品牌获得融资,其中奈雪的茶获得58.58亿港元的战略投资,并于6月30日赴港上市;喜茶完成5亿美元的D轮融资;蜜雪冰城年初获得20亿元的战略投资,投资者有高瓴资本、美团龙珠等,并宣布启动A股IPO;沪上阿姨获得了一笔近亿元的A+轮融资,资本市场对知名品牌仍然信心十足。

  有业内人士指出,今年新式茶饮的产品创新,整体的大方向是越来越趋向于健康、养生。比如水果茶占据半壁江山,背后的消费心理其实是喝果茶更有益健康(没有奶茶那么高热量);比如油柑和黄皮走红,本质上是宣传文案上安利的“清肠、通便、去火”功效令年轻人心动。

  企查查数据分析师认为,随着茶饮市场进入相对成熟阶段,新锐品牌只有在细分赛道中突出重围,才能找到市场裂缝。国风传统养生药茶饮品“荷田水铺”拿到两轮战略融资;健康精品茶饮的“未来茶浪”、健康新中式茶饮品牌“霸王茶姬”以及以药食同源为灵感的“椿风”等均获得融资,这些新品牌的共同点是主打养生。

  创而优则投,新式茶饮走向对外投资

  今年,茶饮界还有一个非常显著的现象,就是头部茶饮品牌纷纷开启“角色转换”,从被投的创业者,转变成花钱的投资人身份,喜茶表现得最为明显。

  除了并购野萃山以外,喜茶联合BAI资本及番茄资本,共同领投新国潮预调酒品牌‘WAT’的A轮融资。WAT创立于2019年,定位为“好喝、好看、好玩”的创新鸡尾酒产品。同月,喜茶入股了新式茶饮品牌和気桃桃。和気桃桃成立于2019年,专注于桃桃饮物与和风小食,首创麻薯奶茶。此外,喜茶入股了安徽绿番茄生物科技有限责任公司,该公司旗下品牌为野生植物YePlant,这是创立于2020年的一个植物基品牌,主营产品为燕麦奶。成立至【顺盈注册网址】今不到一年,已成为全国第二大的to B燕麦奶供应商。7月,喜茶还领投了精品咖啡品牌Seesaw的A+轮过亿元融资。

  除了喜茶外,奈雪的茶、茶颜悦色、蜜雪冰城等品牌都转换身份,做起了投资。近日有消息称,奈雪的茶以3864万元入股田野股份,这是奈雪的茶上市之后的第一笔对外投资。田野股份是一家新三板挂牌公司,专业从事热带果蔬的加工,主要产品包括热带原料果汁、速冻热带果蔬等。蜜雪冰城则刚在9月成立了雪王投资有限责任公司,一个月后便入股了广东汇茶。

  跨界寻找第二增长曲线不约而同成了众多新茶饮品牌的必走之路。在资本的加持下,新式茶饮赛道持续火热,茶饮品牌疯狂扩张,但与此同时也暴露出不少问题,尤为突出的就是食品安全问题频发,头部品牌也不能幸免,均有相关食品卫生和各种人为因素导致的消费者不良体验出现。

  此次品牌涉嫌虚假宣传或许又暴露出行业的一个问题,也再次给经营者敲响警钟,新式茶饮品牌未来的竞争核心,将集中在资源整合能力、服务体系及供应链完整度等方面。

  微博博主热议

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深圳市市长覃伟中:深圳综合改革试点取得阶段性成效

  中新社北京10月14日电 (记者 刘亮)在14日中国国务院新闻办公室举行的深圳综合改革试点实施一周年进展成效新闻发布会【顺盈代理开户】上,深圳市人民政府市长覃伟中介绍,目前,深圳综合改革试点取得阶段性成效,在要素市场化配置、营商环境优化、民生服务供给等方面推出了一批改革成果,形成了落地见效一批、加快推进一批的良好态势。

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  此外,通过深化营商环境改革,深圳进一步释放了发展活力。截至今年9月底,全市商事主体超过370万户,同比增长7.2%,商事主体密度稳居全国城市的首位。(完)

深圳市市长覃伟中:深圳综合改革试点取得阶段性成效

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4千万购房款吃250万差价?中原地产回应:与公司无关

  10月13日电 深圳中原地产官方微博13日回应“深圳市民质疑4000余万购房被中介吃差价250万”一事称,卖方为卖房同时也与“深圳市深安房地产代理有限公司”签署《房产销售策划服务合同》,深安地产收取其250万元服务费用。深安地产公司本身与中原无任何关系。

来源:深圳中原地产官方微博

  日前,有媒体报道称“深圳一市民质疑四千多万元购房被中介吃差价250万”,对此,微博认证为中原地产代理(深圳)有限公司表示,经调查,卖方(原业主)于2020年9月13日与中原签署《二手房委托合同》,委托放盘价为4300万元。

  买方、卖方、中原三方于2021年1月23日签署《二手房买卖及居间服务合同》,合同中约定此物业最终转让价格为4150万元。本次交易买方为一次性付款,交易总金额4150万元由卖方直接收取。

  此次物业交易中,依据和买方所签的《佣金承诺书》,中原向买方收取佣金33.2万元,卖方未支付任何佣金。中原作为本次交易的中介机构【顺盈注册登录】,完成交易后,中原收取中介服务费33.2万元。

  后续买方投诉吃差价问题,中原调查了解到,卖方为卖房同时也与“深圳市深安房地产代理有限公司”签署了《房产销售策划服务合同》,深安地产收取其250万元服务费用。深安地产法人为“左清”,工商注册经营范围是房地产经纪与房地产营销策划。【顺盈平台注册】但深安地产公司本身与中原无任何关系,也从未和中原有任何业务往来。

国家企业信用信息公示系统截图

  国家企业信用信息公示系统显示,中原地产代理(深圳)有限公司成立于2006年4月5日,注册资本14900万港元,法定代表人为李耀智。2020年1月,该公司因广告违法行为被罚款20万元;2020年6月,该公司因侵害消费者权益行为被给予警告。

  另外,国家企业信用信息公示系统显示,深圳市深安房地产代理有限公司成立于2016年,注册资本100万元,法定代表人为左清,经营范围为房地产经纪、房地产营销策划、房地产信息咨询、物业管理等。