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15城推进二手房指导价,政府定价时代来临?

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  编者按:回顾2021,房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎,盘点这一年的年度关键词,留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

  2022年伊始,不少城市又传出信贷政策放松导致二手房成交量回升、1月有望小阳春的利好消息。

  不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,信贷政策确实略有放松,但成交止跌或回升只是相较于前面几个月的冰点而言,楼市是否回暖还要看接下来信贷政策走势如何。

  回望2021年的二手房市场,深圳、上海、广州等多个热点城市的房地产市场热度骤然降温,购房者预期被彻底扭转,最直接的导【顺盈平台登录】火索非二手房指导价莫属。有人甚至认为,该政策的出台标志着楼市进入政府定价时代。

  58安居客房产研【顺盈平台会员注册】究院统计数据显示,12月全国65个主要城市新增挂牌房源量环比上涨1.9%,但二手房挂牌均价环比仍微跌0.06%,为16829元/㎡。其中,已落实二手住房参考价制度的宁波、成都、三亚、西安、温州、合肥和北京等7城价格依旧保持环比下跌趋势。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,政府制定参考价的初衷是“三个引导”,即引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款。“参考价就像一个准绳,政府掌控这个准绳,市场价格就向它靠拢。”

  深圳首创,立竿见影

  在此之前,此前关于楼市的调控政策多集中于新房市场、开发商、融资信贷等方面,鲜少直接干预二手房价格的。

  然而,以深圳、上海、杭州为代表的热门城市,热度始终不减,房价甚至呈现病态增长,新房限价政策之后多地一二手房价格倒挂现象(同片区二手房价格高于新房)严重。

  最为典型的案例便是炒二手房模式升级成“杀猪盘”,即某一团伙内部成员互相买卖炒高房价,等待“猪”来接盘。彼时甚嚣尘上的“深房理”一案便是因涉嫌组织及培训此种骗术团伙而被查。

  可怕的是,全国各地的“深房理”不计其数,不少投资客抛却本职工作,以此作为财富增长主要方式。

  于是,二手房指导价应运而生,“出生地”恰恰是此前炒房最为疯狂的深圳。

  2021年2月8日,深圳市住建局发布消息称,建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的指导价。

  同时,监管要求各大银行在办理二手房屋按揭贷款业务时,必须以住建部门备案的网签合同作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,简称“三价合一”。

  “三价合一”使首付支出方面的大增将很多购房者拒之门外,以一套原价500万元的房屋为例,原本首套房买家只需要准备150万元首付款即可。但假如相关部门认定指导价应当为300万元,那么银行便只能发放210万元贷款,若房东卖价不变,买家就需要准备290万元首付款,几乎相当于原来的两倍。

  这一政策的实施,直接导致市场成交规模和价格水平出现大幅幅度缩水,市场预期被大幅削减。结合新房端、信贷端等调控政策,深圳楼市彻底凉凉,甚至创下“十一黄金周”0成交的历史。

  此外,主管部门还不定期地对整个二手房市场进行虚假房源、虚假宣传、学区房炒作等进行整治,彼时沸沸扬扬的“水果暗号”(以不同水果来暗指房屋真实价格)就是由此而来。

深圳某中介以不同水果代指房价深圳某中介以不同水果代指房价

  截至目前,紧随在深圳之后,2021年全国已有上海、成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市陆续推进二手房指导价或类似政策。

  业内普遍认为,作为控制二手房市场热度乃至整个楼市预期最为直接有效的调控政策,二手房指导价在2022年或会被更多其他热点城市跟进和效仿。

  各城力度不一

  然而,调控的目的在于打击恶意炒房行为,维持房屋价格稳定,而非大涨大跌,因此已出台指导价的城市,覆盖范围和执行力度不一。

  简而言之,房屋成交量和价格降幅较大的城市会予以正面支持,如岳阳、沈阳、昆明、唐山、哈尔滨、张家口等23城出台“限跌令”;相对应的,2020年以来房价涨幅越大的城市或区域,二手房指导价政策越严厉,参考价越低于市场成交价的幅度,个别区域甚至腰斩。

  从覆盖面看,除了深圳对全市小区的指导价都予以公布,上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外,其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价,采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布;而合肥发布的仅是热点学区的指导价,并没有覆盖到全市的二手房交易。

  从执行力度看,各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查,下架价格虚高的二手房房源;上海、三亚城市对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布;上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准,真正剑指炒房客;而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。

  深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市,政策效应最为明显。这主要来源于“三价合一”贷款的强力执行。

  而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用,或者对中介的上架房源价格不能有约束力,银行也不以此为依据放贷的话,对整个市场的调节功能就相当有限的。

  以2021年上半年二手房交易数量和挂牌价格上涨最为疯狂的上海为例,其政策效应仅次于深圳。

  上海中原地产统计数据显示,上海二手房成交量自9月触底后出现连续反弹,12月成交1.8万套,环比增加19.3%,但同比仍大幅减少53.7%,调控效果显著。

2020年1月至今上海二手房交易量(数据来源:中原地产)2020年1月至今上海二手房交易量(数据来源:中原地产)

  从价格指数走势亦能反映眼下交投双方心态。上海中原地产向观察者网表示,目前房东愿意市场价挂牌,包括也愿意价格让步,但是基于上海楼市韧性,议价空间仅限在2%以内;买家看房主动,但出手节奏上有所放缓,并没有使楼市加快复苏。

上海二手房价格指数(数据来源:中原地产)上海二手房价格指数(数据来源:中原地产)

  李宇嘉认为,本质上,楼市进入存量时代,调控最重要的抓手就是二手房价格。深圳目前1/3的二手房按参考价成交,10月份,重点16城二手房成交同比跌幅扩至46%,深圳、东莞创年内新低,这就是政策的威力。“如果参考价坚定地执行下去,根据市场价格一年一调,楼市一定能控得住,就怕地方主政者扛不住。”

  (文/张志峰 编辑/马友友)

点击进入专题:各地打出楼市调控组合拳

新京智库:安徽人 为什么不愿意生了?

安徽合肥。图/unsplash安徽合肥。图/unsplash

  近期,安徽省司法厅印发《关于征询社会公众对意见的公告》(下称“条例征求意见稿”),其中一段话引发关注:

  我省出生人口连续4年减少,人口形势极为严峻。据安徽省全员人口数据库统计,2017年至2021年我省出生人口分别为98.4万、86.5万、76.6万、64.5万、53万(预测),年增长率为-12.1%、-11.4%、-15.8%、-17.8%,整体呈断崖式下降趋势。

  “人口形势极为严峻”,确实不假。对于一个户籍人口7000多万的省份来说,安徽一年出生的人口只有五六十万,确实有点少。纵向比,安徽省2021年的出生人口数仅相当于近十年来最高值(2017年)的一半左右。

  同为中部省份,江西、山西、湖北和河南近十年来的出生人口数均相对稳定,即便湖南的出生人口数波动幅度较大,但也没有出现最低值是最高值约一半的现象。

  安徽人,为什么不愿意生了?

  外出务工影响生育意愿

  安徽是我国劳动力输出大省。

  在最近20年中,安徽省的外出打工人口迅速增加,至2012年达最高值后呈缓慢下降趋势。即便如此,2019年安徽的净流出人口也有753.5万人,是2003年的3倍多(第七次全国人口普查未公布2020年该数据)。

  这么多安徽人去了哪里?他们主要是去了长三角。安徽与江苏、浙江为邻。不过,从安徽流出人数上看,去向最多的地方是上海,其次是宁波,然后才是南京、苏州、无锡和杭州等更近的城市。

  有高校学者的调查数据显示,在上海的外地打工者中,有近三成来自安徽,这其中一半安徽人想留在上海。而在流入南京的外地打工者中,有三分之一来自安徽,其中四成多的人想要留在南京。

  为什么安徽人愿意到长三角去打工?因为江浙沪经济发达,安徽相对经济落后,相差的水平还比较大。

  纵向来看,安徽GDP从2001年的3290.1亿元迅速增加至2020年的38680.6亿元,经济规模增加了10倍多。常住人口人均GDP也从5199.27元迅速增加至2020年的63382.77元,增加了11倍多。

图/新京智库制图  数据来源:新京智库根据公开资料整理图/新京智库制图  数据来源:新京智库根据公开资料整理

  但横向来看,安徽常住人口人均GDP始终不及全国人均GDP。从2001年2317元的差距逐渐扩大到2018年峰值的17068元。随后两年的差距迅速缩小,至2020年仍有8582元的差距。

  与上海相比,这差距更为明显。2000年,上海的人均GDP已达3.46万元,是安徽的近7倍,到2020年这一差距有所缩小。上海常住人口人均GDP也是安徽的2倍多。虽然安徽城镇居民可支配收入是上海居民的一半,但常住人口人均可支配收入仅是上海的三分之一左右。

列车从安徽省全椒县稻田旁奔驰而过。新华社记者 沈果 摄列车从安徽省全椒县稻田旁奔驰而过。新华社记者 沈果 摄

  安徽省统计局发布的数据显示,安徽净流出人口在2010年-2019年一直占全省户籍人口的一成以上,这还不包括省内流动人口。

  安徽省内也存在农村人口或者经济落后地区人口向省会城市合肥等相对发达城市流动的现象。以合肥为例,合肥市第七次全国人口普查的数据显示,2020年非合肥市辖区内人户分离人口数达444.2万人(可能包含少量周边省份,如河南的流动人口),这几乎是合肥常住人口的一半(47.4%)。

图/新京智库制图  数据来源:新京智库根据公开资料整理 图/新京智库制图  数据来源:新京智库根据公开资料整理 

  也就是说,对于安徽这样一个六七千万人口的省份来说,最近十年每年省内外的流动人口可能是千万级。

  而在流动人口中,安徽籍妇女的生育意愿相对较低。这主要是因为这些女性在家庭中更多承担起“主内”的责任,“导致她们在考虑外出时不得不考虑生儿育女带来的阻碍”(《南方人口》2015年第1期 中国人民大学社会与人口学院梁海艳博士著《流动人口的返乡与外出意愿研究——基于安徽、四川、河南、湖南、江西、贵州六省份数据的分析》)。外出务工女性更多选择了生育一胎或者不生育。

图/新京智库制图  数据来源:新京智库根据公开资料整理   图/新京智库制图  数据来源:新京智库根据公开资料整理   

  在十多年前,安徽还不是这样。

  兰州大学西北人口研究所原所长郭志仪教授曾对安徽省居民生育意愿的调查结果显示,在2007年以前,安徽省第一产业就业人口占四分之三时,安徽人“对孩子的数量需求远远高于质量需求,导致意愿多育,且意愿生育间隔很短”,因为彼时“女性就业率较低,因此在孩子成长初期抚养孩子的机会成本很低”。

  “二孩”政策实施后,安徽人口出生率没能扭转

  2010年至2019年期间,安徽省常住人口人均GDP从2万元逐年向6万元增长,城镇居民人均可支配收入也增加了近一倍(2010年常住人口人均可支配收入未公布)。但人口出生率却在这期间有6年同比下降。

  这可能与计划生育政策发挥的作用以及惯性等因素有关。

  安徽是严格执行我国计划生育政策的省份之一。

  长期的一孩政策对安徽的人口增长起到了明显的控制作用。中安在线2010年9月19日的一篇报道显示,“自198【顺盈注册登录】0年大力开展计划生育工作以来,安徽省30年累计少出生人口2100万人”。

  受政策惯性,经济发展水平提高后人们生育观念变化等影响,安徽省的人口出生率在“二孩”政策实施后没有得到扭转,出生人口在连续增加两年后,2018年即掉头下滑,从2017年的14.07‰下滑至12.41‰,2019年再下降至12.03‰。

  发展是改善安徽人口年龄结构的“药方”

  出生人口数持续下降,这可能严重制约安徽未来的发展。所以,如何解决不愿生、不敢生的问题摆上了桌面。

  2016年1月,安徽原卫生计划委员会在一份文件中即指出,安徽省老龄化步伐不断加快,一是生育水平下降,少儿组人口减少,比重大幅度下降;二是人口预期寿命不断提高,老年人口数量不断加大;三是大量青壮年人口外流,对人口年龄结构影响较大。预计今后安徽省老年抚养比例呈逐年上升趋势,人口老龄化进程将进一步加快。

  安徽省第七次全国人口普查公报数据显示,2020年全省60岁及以上人口为1146.92万人,占18.79%,其中65岁及以上人口为915.94万人,占15.01%。这意味着安徽省已经进入深度老龄化社会。在中部六省中,深度老龄化率最高。

  发展,是改善安徽人口年龄结构的“药方”。

  在此方面,劳动力输出大省的四川是个值得参考的对象。

  四川与安徽一样,过去也是劳动力输出大省。但这种局面近年来随着四川等西部地区经济快速发展,正在逐渐得到改变。

  四川省第七次全国人口普查数据显示,2020年四川省跨省流入人口为259万人,十年来跨省流入人口增加146.1万人。

  对于安徽来说,除了大力发展省会合肥,还需支持省内其他城市的大力发展。如人口大市阜阳、滁州和安庆等长江沿线城市。

  阜阳是安徽的人口第二大市,常住人口有800多万,但人均GDP却只有34209元,约为安徽一半的水平。这与其人口、面积、资源禀赋等都不对应。

  随着郑阜高铁的开通,阜阳与合肥、郑州等特大城市的时空距离缩短,这是有利于阜阳经济发展的条件。

  只有经济发展好了,阜阳一百多万的流动人口才可能有一些人愿意在家乡安顿下来。

服务型机器人。图/unsplash服务型机器人。图/unsplash

  安徽有自己独特的产业优【顺盈注册链接】势,其在人工智能、机器人等相关产业方面就可圈可点。

  而人工智能、机器人等关联产业,在未来的想象空间非常大。

  经济水平提高了,地方也有更多财力做好各项社会服务。比如提高教育服务能力和设施、配套投入更好的医疗资源、提高当地居民的福利水平(如医保、养老金)等。

  新京智库研究员 | 肖隆平

  实习生 | 刘梓萱

   

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